Панельные новостройки "завоюют" 60% рынка жилья в Подмосковье

27 августа 2012 года

Доля панельного жилья в Подмосковье в ближайшие пять лет может увеличиться на 30-40% до 58-63%, заявляют эксперты, опрошенные . Свой прогноз они объясняют тем, что себестоимость строительства панели ниже, чем монолита на 20%, а масштабные проекты комплексной застройки в регионе позволяют закладывать прибыль на уровне 20%.

СМЕЩЕНИЕ В ПОДМОСКОВЬЕ

Настоящий бум в панельном строительстве в Москве произошел в 1980 году, когда домостроительный комбинат номер 2 (ДСК-2) начал строить 22-этажные здания серии КОПЭ-80. Но шли годы, в стране сменилась власть, а на столичный рынок вышли коммерческие застройщики. В итоге нехватка строительных площадок в Москве привела к тому, что на самых привлекательных участках стали строить элитное жилье и дома бизнес-класса по технологии "монолит-кирпич", а панель или сосредоточилась на объектах горзаказа, или перекочевала в Подмосковье.

По оценкам специалистов компании "Миэль-Новостройки", в столице доля панельных домов составляет 32%, в то время как в Подмосковье из панели строится примерно 45% новостроек.

В абсолютных цифрах разрыв между числом панельных домов в столице и в области еще значительнее. По данным аналитиков группы компаний ПИК, в Москве в июле находилось в продаже 23 панельных объекта, в то время как в Подмосковье к покупке предлагались квартиры в 229 панельных домах.

"Большинство новых проектов, вышедших за последние полгода в Москве, предполагают строительство монолитных домов. В условиях точечной застройки это наиболее выгодный вариант, поскольку монолитная технология позволяет построить дом, наиболее эффективно вписывающийся в конфигурацию участка, также нет технологических ограничений по высотности зданий", - комментирует руководитель департамента экспертизы проектов компании "Миэль-Новостройки" Анна Соколова.

С подобной оценкой согласны и аналитики "СУ-155". "Высокая плотность городской среды и чрезмерная стоимость земли не позволяет реализовывать проекты в сегменте массовой застройки. В результате в пределах Третьего транспортного кольца в основном возводятся дома бизнес-класса и элитная недвижимость с использованием технологий монолитного, монолитно-каркасного или смешанного, монолитно-кирпичного домостроения", - рассуждает представитель компании.

Собеседник указывает, что сейчас в Москве панельные дома строятся за границами Третьего кольца, причем это либо одиночные коммерческие проекты, либо муниципальное жилье или дома, возводящиеся по социальным программам, которые не попадают на рынок.

Соответственно, вариант строительства жилого комплекса по монолитной технологии, как правило, отличается более высокими технико-экономическими показателями для застройщика, подчеркивает Соколова - дома, строящиеся по индивидуальным проектам и не имеющие четких ограничений по высотности, позволяют проектировщику нарастить оптимальное число этажей, что очень важно для московских девелоперов.

А вот в Подмосковье нет такого дефицита земли, и девелоперам экономически выгоднее строить семнадцатиэтажные панельные здания.

"Мы наблюдаем тенденцию увеличения площади земли под жилыми комплексами в Подмосковье. Крупные комплексы выгодно застраивать жильем типовых панельных серий, так как это гарантирует высокие темпы строительства и сокращает общий срок реализации проекта", - отмечает Соколова.

ПОКОРЕНИЕ ОБЛАСТИ

Объемы строительства жилья в Москве в последние годы существенно снизились, а в Подмосковье появляется все больше новых крупных жилых проектов, поэтому потенциальному покупателю проще подобрать себе квартиру по бюджету и вкусу на областном рынке недвижимости, указывает генеральный директор компании "Мортон-Инвест" Антон Скорик.

По его словам, наибольшей популярностью у покупателей пользуются панельные дома современных серий П-44Т, П-44К, Д-25, 111М, КОПЭ, которые производят крупнейшие столичные домостроительные комбинаты.

На сходной локации квартира в панельном доме стоит примерно на 10% дешевле, чем в монолитно-кирпичном - панель дешевле по стоимости и быстрее по темпам строительства, раскрывает секрет популярности этого вида домов среди застройщиков председатель совета директоров "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

С предпочтениями покупателей все еще проще: разница между ценой панельного "квадрата" в Москве и Подмосковье впечатляет. Средняя стоимость квадратного метра в панельных новостройках столицы сегодня в среднем составляет порядка 131 тысячи рублей, отмечают специалисты "НДВ-Недвижимость". Заместитель гендиректора компании "Строительный Альянс Девелопмент" Андрей Краснов в свою очередь рассказывает, что в области 1 квадратный метр в панельной новостройке обойдется покупателю примерно в 55 тысяч рублей. При этом, признается девелопер, прибыль в панельном проекте закладывается на уровне 20%.

"В Подмосковье девелопер имеет возможность выбрать земельный участок на допустимом отдалении от Москвы с нормальной транспортной доступностью. Себестоимость строительства там будет ниже, а спрос из-за цены и инфраструктуры будет выше", - говорит Краснов.

БОРЬБА ЗА ПОКУПАТЕЛЯ

Между тем, у экспертов нет единого мнения по вопросу о том, что лучше - панельные дома эконом- и комфорт-класса или аналогичные по классу монолитные дома. Одни считают, что качество строительства монолита априори выше панели, другие утверждают, что время серых панельных коробок прошло, и современная панель ничуть не уступает монолиту, а по некоторым показателям даже превосходит его.

Поклонники монолита указывают, что панельные дома проигрывают в первую очередь по фасадным решениям, планировочным решениям и по качеству строительства.

"Одним из существенных недостатков панельных домов является наличие несущих внутренних стен, что ограничивает дальнейшие возможности перепланировки квартиры покупателем", - утверждает Соколова.

По ее мнению, если в монолитном доме застройщик при желании может предусмотреть проектом более высокие потолки, организовать дополнительные санузлы и подсобные помещения, то в типовой панельный проект внести изменения фактически невозможно.

Не является плюсом и то, что фасад здания быстро изнашивается и теряет привлекательный вид, считает эксперт.

Однако, напоминают аналитики "СУ-155", за панелью по-прежнему остаются такие ключевые преимущества, как сроки возведения дома и стоимость квадратного метра.

"При следовании всем строительным графикам панельная многоэтажка серии И-155 (высотой от 17 до 25 этажей) возводится в срок от 9 месяцев до полутора лет. Стоимость квартиры в таком доме может начинаться от 47 тысяч рублей за квадратный метр, что ниже аналогичных предложений в монолитных домах", - приводит пример сотрудник пресс-службы группы.

Адепты панельного домостроения также подчеркивают, что в этих домах не нужно делать дорогостоящий ремонт с возведением межкомнатных стен, а все квартиры в них сдаются под чистовую отделку.

Кроме того, отмечают они, индустриальное домостроение за последние годы шагнуло далеко вперед, и современные серии уже практически не отличаются по качеству от монолитно-кирпичного строительства.

"Заводское качество железобетонных конструкций позволяет быстро и качественно строить энергоэффективные дома, что ценится в европейских странах. А внешне современный панельный дом уже не выглядит серым и невзрачным", - уточняют специалисты ПИК.

Представитель компании уверен, что отличить современный панельный дом от монолитного дома зачастую может только специалист.

"Например, серия "КОПЭ Башня", выпускаемая ДСК-2, входящим в группу ПИК - современная "панель", которая имеет теплые трехслойные наружные стеновые панели, бесшовные фасады, гибкую систему отделки и различные цветовые и фактурные решения фасадов", - рассказывают в ГК ПИК.

Кроме того, новые технологические линии позволяют создавать разнообразные улучшенные планировки с просторными кухнями, холлами и комнатами, добавляет представитель девелопера.

Старается отойти от традиционных ассоциаций с советской панелью в своих проектах и "СУ-155". Как рассказывают в компании, эстетику современных панельных домов совершенствуют за счет облицовки внешних стен плиткой под камень или кирпич, остекления балконов и лоджий качественно новыми стеклопакетами, витражных конструкций на цокольных этажах зданий и даже использования барельефов с рисунками при оформлении лифтовых холлов и общественных помещений.

"Панельные дома популярных серий сегодня имеют по несколько вариантов отделки фасадов, входных групп, холлов, коридоров и лестничных пролетов, что уже не позволяет назвать их "типовыми" в том смысле, в котором мы привыкли говорить о них еще несколько лет назад", - добавляет в свою очередь Скорик из "Мортона".

БУДУЩЕЕ ПАНЕЛИ

Хотя сегодняшнее поле битвы подмосковного рынка доступного жилья, скорее, остается за панельными новостройками, на рынке недвижимости до сих пор не утихают споры о будущем панельного домостроения в регионе. Одни участники рынка говорят, что доля панели в общем объеме новостроек вырастет в ближайшее время, а другие сомневаются в том, что монолит легко сдаст позиции.

"В ближайшие пять лет доля панельных новостроек на подмосковном рынке вырастет примерно на 30-40%", - отмечает представитель ГК ПИК.

С этим прогнозом согласна и Доброхотова из "Бест-Новострой". "Как показывает практика, девелоперы, владеющие крупными участками земли, предпочитают осваивать их с помощью панельной застройки. Неслучайно большинство масштабных проектов в 2012 году - жилые комплексы с типовыми корпусами", - развивает она свою мысль.

Эксперты рынка недвижимости обращают внимание на то, что более короткие сроки возведения панельного дома увеличивают оборачиваемость средств застройщика и снижают затраты на содержание стройплощадки и аренду земли, что очень важно в условиях неустойчивой экономической ситуации.

"Оборотных средств в Московской области надо меньше, чем в Москве. Если в Москве я должен сразу вложиться, то в Подмосковье можно продавать по одному два дома, тем самым выручая средства и пуская их на новые проекты", - рассуждает, в частности, Краснов.

Преимущества строительства из сборного железобетона индивидуальных и типовых зданий, по данным компании "Крост", обеспечено еще и низкой себестоимостью - оно на 20% дешевле монолита.

Также в пользу прогнозов о повышении доли панельного строительства говорят и большие площади застраиваемых земельных участков - срок возведения домов на таких участках играет одну из решающих ролей при выборе технологии строительства, уверены специалисты.

"Это хорошо прослеживается на примере реализации крупных проектов в Подмосковье, которые преимущественно возводятся с применением типовых панельных серий", - отмечает Соколова.

Представитель другого лагеря, гендиректор компании "МИЦ - Девелопмент" Сергей Хорошков, наоборот, считает, что панель не сможет потеснить монолит, и напоминает, что подавляющее большинство новых проектов как в Москве, так и в Московской области все же представляет собой монолитно-кирпичные дома.

"Монолит характеризуется более высоким качеством, а также дает большую свободу девелоперам с точки зрения архитектурных решений и планировок домов", - настаивает девелопер, напоминая, что монолит пришел в эконом-класс из более дорогих сегментов рынка и в сознании людей обладает лучшими характеристиками.

Эта позиция близка и директору по маркетингу Urban Group Леонарду Блинову: "Девелоперы научились строить монолит почти так же быстро и так же доступно, как панельные дома. Поэтому мы считаем, что будущее рынка, будущее комфортного города - за монолитом. Только эта технология позволяет строить индивидуализированное, комфортное жилье, которое простоит 150 лет".

При этом эксперт всерьез опасается, что лет через 30-40 придется расселять панельные 24-этажки, и это станет настоящей проблемой.

"Панели неизбежно имеют срок службы, и чтобы их перестроить, нужно строить все больше метров. Так, хрущевки расселялись в девятиэтажки, потом они сменились 12-этажками, которые теперь выселяют в 24-этажки. Но выше все равно в городе уже строить невозможно", - сетует директор по маркетингу Urban Group.

ВЕЧНЫЕ ПРЕИМУЩЕСТВА

Впрочем, существуют на рынке недвижимости аналитики, чью оценку перспектив панельных новостроек можно, скорее, назвать умеренной.

Например, в "СУ-155" ждут, что на протяжении ближайших 20-30 лет доля панельных многоэтажек различного типа будет устойчиво сохраняться на уровне 20-25%.

"Пока жилищная проблема не перестанет быть одной из наиболее острых в России, а финансовые возможности россиян не станут больше на порядок, у панельного домостроения достаточно устойчивое и перспективное будущее", - говорят в компании.

Подобная позиция, по всей видимости, близка чиновникам, которые традиционно предпочитают оставаться над схваткой. Так, министр строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Московской области Герман Елянюшкин недавно заявил, что панельное жилье никуда не денется, поскольку достаточно универсально.

"Его можно применять на одно-трехэтажных домах, даже детские сады и школы есть панельные. Поэтому перспектива абсолютно нормальная", - сказал чиновник в рамках "Строительной недели Московской области".

И в этом плане Россия, считает он, идет, скорее, по западному пути, где панельное строительство набирает обороты. Так, по его словам, в Европе пока гораздо больше, чем у нас подвидов панельного жилья: "Из него (панельного жилья - ред.) можно строить как комфортные квартиры, так и квартиры эконом-класса", - уточнил министр.

При этом, настаивает Еленюшкин, властям важно, чтобы на рынке жилья не остался один победитель - панель или монолит, а было много красивых, качественных и доступных домов.

"Можно построить красивую панель, а можно построить даже монолитно-кирпичное убожество, потому что все зависит от головы, глаз и рук архитектора", - резюмировал министр.